Article 126 de la loi de finances sur le logement

Lors de l’examen de la première partie du projet de loi de finances pour 2018, le Sénat avait adopté vendredi 24 novembre un relèvement du taux de TVA applicable aux opérations de construction et de réhabilitation de logements locatifs sociaux. Cet amendement, présenté à l’initiative d’un groupe de sénateurs et sénatrices soucieux de proposer une alternative à la réduction de loyer de solidarité (RLS), avait été adopté avec l’accord du Gouvernement. Il ne concerne pas les opérations d’accession sociale (PSLA, ANRU/QPV) qui demeureront soumises au taux réduit de 5,5%.

Faute d’un engagement sur la non progressivité du montant de la RLS, le Sénat avait adopté le 6 décembre dernier un amendement supprimant la réduction de loyer de solidarité (RLS) et la remplaçant par une fraction des cotisations versées par les bailleurs sociaux à la CGLLS, pour un montant de 850 millions, ce montant étant ensuite affecté au fonds national des aides au logement. Par ailleurs, cet amendement rétablit l’APL Accession.

Ces deux amendements permettent d’atteindre un produit de 1,5 milliards d’euros, comme attendu par le Gouvernement, mais par des modalités jugées plus soutenables pour les organismes d’HLM.

Le 21 décembre, l’Assemblée nationale adopte définitivement le projet de loi de finances 2018, validant une version légèrement assouplie de l’article 52 initial devenu article 126. La RLS sera finalement progressive sur 3 ans intégrant un système de péréquation entre organismes devant permettre le lissage de l’impact financier de la réforme.

Le 22 décembre le Conseil Constitutionnel est saisi par les députés qui avancent que :

• l’alinéa 9 qui prévoit que « pour les locataires ne bénéficiant pas de l’aide personnalisée au logement mentionnée à l’article L. 351-1, la demande prévue à l’article L. 411-9 permet au bailleur de déterminer si le locataire bénéficie de la RLS » pourrait conduire à une importante différence de traitement entre les locataires du logement social (réf. rapport de la commission des finances du Sénat).
• l’article 126 « porte atteinte aux situations légalement acquises ainsi qu’à la liberté contractuelle, sur le fondement des articles 4 et 16 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen ». Avec cet article, « la sécurité juridique des bailleurs sociaux se trouve bouleversée par les réformes relatives à la politique des loyers », et porte « donc une atteinte à la situation légalement acquise des organismes de logement social qui ont pu prévoir des investissements sur le court ou le moyen terme, en prenant en compte les ressources qu’ils perçoivent actuellement ».
• cet article « ne peut se prévaloir d’un motif d’intérêt général qui pourrait justifier l’atteinte aux principes constitutionnels.

Le 31 décembre, le Conseil Constitutionnel valide en l’état l’article 126 de la LOI ELAN (ex. article 52). Les sages considèrent que l’instauration de la RLS n’est pas contraire au principe d’égalité. Ils avancent que « la différence de traitement résultant de ce que la RLS ne s’impose qu’aux bailleurs du parc social est justifiée par une différence de situation ». Et que le fait que la Réduction de Loyer Solidarité s’applique indépendant de l’éligibilité à l’aide au logement n’établit donc aucune différence de traitement.

Il estime également que la modification des contrats en cours pour mettre en place la RLS n’est pas contraire à la loi et que les conséquences financières pour les organismes de logement social « font l’objet de mesures de compensation, sous la forme notamment d’une modulation de leur cotisation à la CGLLS », le grief de méconnaissance de la liberté contractuelle et de la garantie des droits n’est pas fondé.

La RLS s’appliquera donc à compter du 1er février 2018, même si la mise en œuvre opérationnelle de la réforme pourrait être reportée pour des questions pratiques au mois d’Avril (avec ajustements rétroactifs).

Pour plus d’informations, participez à l’atelier débat :

Ressources :

Article 52 – PLF 2018

Avant Projet Loi logement synthèse – décembre 2017

Conseil constitutionnel PLF du 29 décembre 2018

Moody’s – Note sur les bailleurs sociaux