Réforme de la taxe foncière : quels impacts pour le logement locatif intermédiaire ?

La loi de finances pour 2022 contient une série de dispositions qui intéressent tout autant le secteur du logement locatif intermédiaire que les collectivités territoriales. Leur point commun ? Le dispositif d’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) prévu à l’article 1384-0 A du Code des impôts dont bénéficient certains logements neufs. Partant du constat que la construction est pénalisée par la baisse des ressources fiscales des communes, le gouvernement a mis en place, pour 2022, des mécanismes de compensation destinés à dynamiser le développement du logement locatif intermédiaire.

Les logements intermédiaires sont des logements à loyers réglementés inférieurs aux prix du marché. Ils ont été créés en 2014 avec l’ambition de permettre l’accès à un logement abordable dans les zones tendues aux classes moyennes n’ayant pas accès au parc social.

La suppression de la taxe d’habitation, frein au développement du logement locatif intermédiaire

« La suppression de la taxe d’habitation n’a pas d’impact direct et immédiat sur le développement du logement locatif intermédiaire, mais plutôt sur le marché de l’immobilier dans son ensemble : dépossédées d’un levier de fiscalité, les collectivités pourraient manifester davantage de méfiance à l’égard de la construction », explique Damien Robert président du directoire d’In’li, filiale du groupe Action Logement. C’est en effet la dynamique de ressources de création de logements qui ferait les frais de cette suppression, les nouveaux logements apportant moins de ressources fiscales qu’avant la réforme, à la différence des nouvelles surfaces d’activité, financièrement plus attractives pour les communes. D’autre part, il est nécessaire de rappeler que les opérations portant sur des logements locatifs intermédiaires neufs peuvent bénéficier, dans les zones tendues (A et B1), d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de vingt ans. De quoi, ici encore, expliquer en partie la tendance à la baisse de la production de logements(1) et en particulier les réticences locales à la construction dans les zones tendues.

Loi de finances 2022 et logement locatif intermédiaire : des dispositions fiscales incitatives

Le 28 septembre 2021, lors du congrès Hlm de Bordeaux, Jean Castex, alors Premier ministre, avait annoncé vouloir « lever les obstacles de tous ordres qui freinent la construction ». Une volonté du gouvernement traduite au sein de la loi de finances 2022 par la création de mécanismes de compensation des réductions de taxe foncière sur les propriétés bâties applicables aux constructions nouvelles de logements sociaux et de logements locatifs intermédiaires. Concernant ces derniers, la loi de finances pour 2022 est venue modifier les conditions d’application des régimes de faveur (article 32), et transformer, à compter de 2023, l’exonération de TFPB en crédit d’impôt. « Pour financer le manque à gagner de recettes, lié au plafonnement des loyers, l’État octroyait deux facilités fiscales aux opérateurs de logement intermédiaire : la TVA réduite à 10 %, qui est toujours d’actualité, et l’exonération de taxe foncière. Même si les collectivités territoriales étaient convaincues de la pertinence du logement intermédiaire, elles étaient de fait pénalisées, car coupées pendant 20 ans du produit des taxes foncières de ces nouveaux logements », précise Damien Robert. Pour les logements achevés à compter du 1er janvier 2023, l’exonération de TFPB est donc remplacée par un crédit d’impôt sur les sociétés (nouvel article 220 Z septies du Code général des impôts) d’égal montant (TFPB et taxes additionnelles, sauf taxe d’enlèvement des ordures ménagères) et de même durée. Une aide fiscale désormais supportée par l’État, et non plus par les communes qui pourraient dès lors manifester un regain d’intérêt quant au développement de logements locatifs intermédiaires.

Selon les experts Loré, les directions financières des bailleurs sociaux doivent voir un préalable opérationnel : les opérateurs doivent pouvoir évaluer précisément quel est le montant de taxe foncière affecté au parc de logement intermédiaire afin de pouvoir déterminer le montant du crédit d’impôt.

Compensation de l’exonération de TFPB : quid du business model des bailleurs de logement locatif intermédiaire ?

Pour le président du directoire d’In’li, qui avoue dans le même temps préférer garder une certaine réserve sur ce sujet, « rien ne devrait changer relativement au modèle économique des bailleurs de logement locatif intermédiaire assujettis à l’IS, la compensation ayant été calibrée à cet effet. Les crédits d’impôt obtenus, opération par opération, seront dégrevés de notre propre impôt et à la même hauteur que l’exonération des taxes foncières ». Un point d’attention est néanmoins à relever concernant le calendrier fiscal, bien que l’équilibre des comptes ne soit pas menacé par ce nouveau mécanisme : le crédit d’impôt intervenant une fois l’opération terminée, les bailleurs devront veiller à conserver une trésorerie suffisante. « Pour les investisseurs institutionnels non assujettis à l’IS, il s’agira alors d’un crédit d’impôt à faire valoir directement auprès de l’administration fiscale », ajoute Razek Loukkaf, Directeur du Département des Financements d’In’li.

Concrètement, quels changements pour votre organisation ?

Olivier Debost, directeur financier d’In’li rassure : « il n’y aura pas de grande différence d’organisation en termes de déclaration. Les nouvelles livraisons déclencheront simplement un nouvel avis de taxe foncière, 2 ans après la livraison du bâti ». La différence tiendra donc principalement à la façon de comptabiliser la taxe foncière. « En la réglant, le propriétaire génèrera une créance sur l’État, qu’il n’aura qu’à imputer au moment de la déclaration d’impôt sur les sociétés, afin d’en réduire le solde » complète-t-il.

La différence majeure impactera donc plus la gestion de la trésorerie que les déclarations. Avec un paiement en fin d’année N, la créance sera soldée au moment de la liquidation de l’impôt sur les sociétés, au premier trimestre N+1.

A surveiller : la révision des valeurs locatives cadastrales des habitations

Entérinée par la loi de finances 2021, la révision des valeurs locatives cadastrales des locaux d’habitation devrait être appliquée au 1er janvier 2028 (report du PLF 2023). La valeur locative cadastrale correspond au loyer annuel théorique que pourrait percevoir un propriétaire s’il mettait son bien en location. Cette valeur, qui évolue chaque année en fonction d’un coefficient basé sur l’inflation, sert de base au calcul de la taxe d’habitation, de la taxe foncière et à celui de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Si l’administration fiscale a la possibilité de modifier la valeur locative cadastrale d’un logement, suite à des travaux d’amélioration ou de transformation, par exemple, la pratique s’avère cependant très différente de la théorie. Pour cette raison, le ministère de l’Économie et des Finances a ainsi décidé de réévaluer l’ensemble des valeurs locatives des habitations afin qu’elles reflètent mieux le marché locatif et ainsi réajuster les montants de taxes foncières payés par les propriétaires. La méthode de révision des valeurs prévue par les impôts est identique à celle déployée en 2017 pour la révision des locaux professionnels avec la mise en œuvre de tarifs par zone et mécanismes de lissage afin d’absorber les fortes variations.

Il en ressort une obligation d’effort de la part de l’État afin de soutenir une politique du logement cruciale socialement et politiquement. La hausse de la Taxe foncière attendue pour 2023 a été évaluée à 7%, combinée à des ajustements de taux supplémentaires de chaque commune. Le traitement des logements aidés dans la réforme programmée des valeurs locatives des locaux d’habitation est encore très incertaine, il conviendra d’évaluer si elle permet de rééquilibrer une fiscalité parfois discutable. L’optimisation de la gestion des cotisations par lot (et pas seulement par adresse) ainsi que le contrôle automatique des bases répond à un besoin de s’assurer de la justesse de l’imposition. L’ouverture en 2021 par l’administration fiscale du portail internet GMBI (Gérer Mon Bien Immobilier) associé au déploiement de solutions logicielles internes facilite grandement l’identification des anomalies, la génération de réclamations et la production des déclarations foncières. La hausse de la taxe foncière généralisée sur l’ensemble des territoires incite indéniablement le contribuable à informatiser son pilotage, ses contrôles, ses prévisions et l’identification des sources d’optimisation. Il est important de noter qu’à partir de novembre 2022, tous les contribuables ont l’obligation obligatoirement réaliser les déclarations foncières et payer en ligne sur le portail impot.gouv (ex : taxes d’urbanisme, occupants, loyer..).

En savoir plus

(1) Rapport de la commission pour la relance durable de la construction de logements, septembre 2021 : https://cabinetpm.hosting.augure.com/Augure_CabinetPM/r/ContenuEnLigne/Download?id=9525202F-9010-43C1-843A-6E43611F193A&filename=Rapport%20-%20Commission%20pour%20la%20relance%20durable%20de%20la%20construction%20de%20logements%20-%20Tome%20I.pdf